Недвижимость


Владение недвижимостью – необходимое доказательство substance (подтверждения, что компания или физическое лицо ведет реальную деятельность в юрисдикции своей регистрации) - как на корпоративном, так и на частном уровне. Мы обеспечиваем полную поддержку в следующих областях:

 

Аренда

 

Приобретение

 

Управление недвижимостью

Приобретение недвижимости
гражданами Европейского Союза

После вступления Кипра в Европейский Союз (в мае 2004 г) в соответствии с директивами EU, ограничения на приобретение недвижимости стали постепенно сокращаться, и с мая 2009 года граждане стран-членов EU и компании из стран Европейского Союза приравнены к статусу местных жителей, что дает им возможность приобретать недвижимую собственность без каких-либо ограничений. Они также могут регистрировать неограниченное количество объектов недвижимости на свое имя без необходимости получения каких-либо разрешений.

Приобретение недвижимости гражданами, не являющимися гражданами Европейского Союза (иностранными гражданами)

Приобретение недвижимости на Кипре лицами, не являющимися гражданами Республики Кипр, регулируется Законом «О приобретении недвижимой собственности иностранцами», глава 109 (Immovable Property Acquisition (Aliens) Law (CAP 109)) (далее по тексту «Законом»), Директивами Центрального Банка Кипра и различными циркулярами, выпущенными Министерством внутренних дел.

В соответствии с положениями Закона, иностранные граждане или иностранные компании, желающие приобрести недвижимое имущество на территории Республики Кипр, должны получить разрешение Совета Министров (через главу Администрации (District Officer) того округа, где расположена планируемая к приобретению недвижимость). Соответственно, лица, не являющиеся гражданами Европейского Союза, должны подать Заявление в Администрацию округа (District Office), где расположена недвижимость. Юридические вопросы, связанные с приобретением права собственности на недвижимость по причине смерти, регулируются законом о наследовании.

  • (a) Физические лица, не являющиеся гражданами Европейского Союза

Подобное разрешение на приобретение квартиры, дома или участка земли размером не более трех дунамов (около 4 014 м2) выдается при отсутствии признаков злоупотребления заявителям для возведения одного дома для проживания покупателя и членов его семьи.

С мая 2013 года Министерство внутренних дел разрешило владение двумя объектами собственности в одном или разных районах застройки. Такими объектами собственности могут быть:

  • Два объекта жилой недвижимости;
  • Один объект жилой недвижимости и магазин площадью до 100 м2;
  • Один объект жилой недвижимости и офис площадью до 250 м2.

Члены семьи покупателя объекта недвижимости (за исключением супруга/супруги) также могут приобретать объекты недвижимости при условии, что они финансово независимы от покупателя и проживают отдельно. Разрешение выдается только на приобретение объектов недвижимости для личного использования, не с целью аренды или коммерческого использования.

  • (б) Компании, зарегистрированные за пределами Европейского Союза

Обычно разрешение на приобретение недвижимой собственности выдается иностранной компании (компании, зарегистрированной за пределами Европейского Союза, например, российской) в соответствии с правилами, изложенными выше: для собственного использования, например, в качестве офисного помещения, склада; домов или квартир для проживания руководителей или сотрудников компании.

Критерии, которые принимаются во внимание для принятия решения о выдаче разрешения о приобретении недвижимого имущества, в основном включают в себя следующие элементы:

  • Финансовое положение заявителя;
  • Профессиональная активность заявителя;
  • Место размещения и район размещения объекта недвижимости;
  • В случае приобретения инвестиционных объектов в промышленных или туристических районах – возможность реализации проекта, представленного заявителем;
  • Заявления, уже поданные другими членами семьи;
  • Заявления на вид на жительство со стороны руководителей иностранной компании.
  • (в) Общие положения

Официальное согласие/отказ обычно выдается Администрацией округа в течение 30 дней с даты подачи письменного заявления.

После того, как разрешение было выдано и объект недвижимости был зарегистрирован на имя покупателя, не существует каких-либо дальнейших ограничений на продажу или отчуждение собственности.

Необходимо отметить, что в случае, если лицо, не являющееся гражданином Европейского Союза, учреждает компанию на Кипре, оно получает право на приобретение неограниченного количества объектов недвижимости любого типа на тех же условиях, что и граждане Европейского Союза.

Кроме того, важно добавить, что лицам, не являющимся гражданами Европейского Союза, редко отказывают в разрешении на приобретение выбранной ими собственности, поскольку данная процедура является в большей степени формальностью.


Налоги

Налоги и сборы, подлежащие к уплате покупателем

  • A. Гербовый сбор

В случае, если контракт, подтверждающий продажу, планируется представлять на судебных заседаниях, использовать для передачи права собственности на объект недвижимости или регистрировать в Департаменте регистрации земельных угодий (Land Registry) для получения покупателем дополнительной защиты в рамках закона «О продаже недвижимости (особые положения)» 2011 года (The Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law) тогда, как правило, покупатель обязан оплатить гербовый сбор на контракт о продаже.

Закон о гербовом сборе (Stamp Law) требует уплаты гербового сбора по контрактам согласно следующим положениям:

  • Оплата гербового сбора на требуется для сделок с контрактной стоимостью 5 000 ЕВРО или менее;
  • 0,15% на сделки с контрактной стоимостью от 5 001 ЕВРО до 170 000 ЕВРО, и
  • 0,20% для сделок с контрактной стоимостью более 170 000 ЕВРО, при этом стоимость гербового сбора не может превышать 20 000 ЕВРО.

Гербовый сбор должен быть оплачен в течение 30 дней с даты вступления в силу соответствующих документов или, если документы были оформлены за границей, в течение 30 дней после получения документов на Кипре.

Важно принять во внимание то, что если гербовый сбор не будет оплачен Вами вовремя, Вы будете обязаны оплатить как сам сбор, так и пени за несвоевременную уплату. В частности, если просрочка составит не более шести месяцев после даты оплаты, будут наложены пени в размере около 10 процентов от суммы, подлежащей к уплате. В случае более длительной просрочки размер пени будет равен двойной сумме гербового сбора.

Контрактная стоимость недвижимости Гербовый сбор
Первые 5 000 ЕВРО 0
от 5 001 ЕВРО до 170 000 ЕВРО 0.15%
более 170 000 ЕВРО 0.20%

  • Б. Налог на переход права собственности (Property Transfer Fees)

Налог на переход права собственности оплачивается покупателем в пользу Департамента земельных ресурсов и землеустройства (Department of Land and Surveys) в дату перехода права собственности на недвижимое имущество на имя покупателя. Несмотря на то, что размер налога обычно рассчитывается в зависимости от контрактной стоимости недвижимости, Департамент земельных ресурсов и землеустройства имеет право наложить более высокий налог в случае, если отдел оценки недвижимости Департамента примет решение о том, что рыночная ценность объекта недвижимости в момент приобретения превосходит контрактную стоимость.

Размер налога, подлежащего к уплате в пользу Департамента земельных ресурсов и землеустройства за передачу права собственности на недвижимое имущество:

Контрактная стоимость недвижимости Ставка Сбор Итоговая сумма налога
До 85 000 ЕВРО включительно 3% 2 250 ЕВРО 2 250 ЕВРО
От 85 000 ЕВРО до 170 000 ЕВРО 5% 4 250 ЕВРО 6 800 ЕВРО
Более 170 000 ЕВРО 8% - -

Важные инвестиционные стимулы (Incentives) Правительства Республики Кипр для оживления рынка недвижимости:

  1. Налог на переход права собственности не взимается на недвижимость, облагаемую НДС.
  2. Собственники недвижимости, не облагаемой НДС, имеют право на 50% сокращение налога, за исключением владельцев собственности, приобретенной в процессе взыскания на предмет залога, описанного в Части IV и VIA Закона «О передаче и залоге недвижимой собственности» (Transfer and Mortgage of Immovable Property Law).

В список дополнительных случаев освобождения от налога входят реорганизации компаний, ситуации, подпадающие под действие реструктуризации долга и ситуации, связанные с банкротством, ликвидацией, продажей заложенного недвижимого имущества кредитодателем, когда контрактная стоимость сделки не превышает размер 350 000 ЕВРО на владельца.

В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества между сторонами, налог на переход права собственности взимается в соответствии со стоимостью недвижимости согласно тарифам, принятым 1 января 2013 года:

  • от родителей к детям: 0%
  • между супругами: 0,1%
  • между прочими родственниками: 0,1%
  • к доверенным лицам : 50 ЕВРО
  • Сбор за регистрацию ипотечной сделки составляет 1% от текущей рыночной стоимости объекта недвижимости.

Через инвестиции в недвижимость возможна подача на инвестиционное гражданство (Citizenship by Investment) или вид на жительство (Residency permit). Более подробная информация (http://novumtempus.com.cy/en/personal-substance)

  • НДС на объекты недвижимости

НДС взимается в стандартном размере 19% на первую продажу новых зданий, элементов зданий или земельного участка, на котором они размещены, если заявление на использование территории было подано после 1 мая 2004 года.

Пониженная ставка 5% применяется к контрактам, которые были заключены с 1 октября 2011 года и позднее в случае, если они имеют отношение к приобретению и/или возведению жилой недвижимости, которая планируется к использованию как основное и постоянное место жительства в течение последующих 10 лет.

С 18 ноября 2016 года пониженная ставка 5% применяется на первые 200 квадратных метров. В отношении остальных квадратных метров применяется стандартная ставка 19%, которая рассчитывается на основе коэффициента площади здания. Для семей, воспитывающих более трех детей, площадь жилого пространства, к которой применяется сниженная ставка, увеличивается соответственно. Пониженная ставка может быть применена только после получения соответствующего согласования.

Со 2 января 2018 года ставка НДС в размере 19% применяется при передаче земельного участка без застройки в случае, если планируется его использование с коммерческой целью. В частности, НДС применяется при передаче права собственности, передаче неделимой части земельного участка, передаче права собственности на основе договора купли-продажи или соглашения, которое обуславливает, что право собственности будет передано какой-либо датой в будущем, либо посредством лизингового соглашения с правом приобретения незастроенного участка земли, который предназначен для строительства одного или более зданий в ходе осуществления коммерческой деятельности.

  • Расходы на юридическое сопровождение

Как правило, юристы являются основными профессиональными консультантами при операциях с недвижимостью. Стоимость зависит от характера оказываемых услуг, и обычно согласуется между юристом и клиентом. Существующие на рынке цены находятся в пределах 0,5% - 1,5% от стоимости при приобретении объекта недвижимости.

Среди прочего, расходы на юридическое сопровождение, как правило, включают в себя стоимость следующих услуг:

  • Переговоры между сторонами и создание проекта договора.
  • Оформление Договора купли-продажи в Департаменте Земельных Отношений (Land Registry Department) для того, чтобы убедиться, что право на собственность передано на имя клиента.
  • Как правило, юрист со стороны покупателя проверяет права на владение объектом недвижимости со стороны продавца, а также проводит официальную проверку на предмет наличия возможных обременений на объекте недвижимости, а также наличие всех необходимых разрешений в отношении возведенных на участке земли зданий.
  • Сбор и/или подготовка и/или анализ всех необходимых документов для передачи права собственности.
  • Помощь с передачей права собственности.

В случае приобретения объекта недвижимости у застройщика, как правило, последний предоставляет собственную стандартную форму договора. Тем не менее, привлечение юристов для защиты собственных интересов покупателя является рекомендованной практикой. Обычно договоры составляются на английском языке и могут быть переведены на язык покупателя.

вернуться к содержанию

Налоги и сборы, оплачиваемые продавцом

  • A. Налог с прироста капитала (Capital Gains Tax)

Налог с прироста капитала накладывается (в случае, если отчуждение права собственности не влечет за собой налог на доходы/прибыль) по фиксированной ставке 20% как для физических лиц, так и для компаний. Налог с прироста капитала рассчитывается на доходы, возникающие в результате:

  1. продажи недвижимого имущества, расположенного на Кипре;
  2. продажи недвижимого имущества компаниями, не зарегистрированными на фондовой бирже, владеющими недвижимым имуществом, расположенным на территории Республики Кипр;
  3. продажи акций компаний, которые опосредованно владеют недвижимым имуществом, расположенным на территории Республики Кипр, в случае, если как минимум 50% рыночной стоимости компании определяется стоимостью недвижимости.

Налог с прироста капитала рассчитывается после вычета из стоимости сделки:

  • Стоимости недвижимого имущества на 1 января 1980 года, или соответствующей стоимости на более позднюю дату, если приобретение имущества состоялось позднее;
  • Затрат на эксплуатацию объекта, понесенных после 1 января 1980 года, или после более поздней даты, если приобретение имущества состоялось позднее, с учетом инфляции;
  • Расходов, напрямую и исключительно связанных со сделкой (например, налог на переход права собственности, комиссия зарегистрированного агента по продаже недвижимости, юридические расходы, процентные ставки на кредиты, связанные с приобретением недвижимости).

Важно отметить что, если собственность была приобретена ранее 1980 года, для расчета стоимости используется рыночная стоимость объекта недвижимости на 1 января 1980 года.

Освобождение от налога

  • При соблюдении ряда условий земля и земельные участки с постройками, приобретенные по рыночной цене (за исключением обменов, добровольных пожертвований и реализации залогового имущества) у не связанных между собой сторон в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, не подлежат обложению Налогом с прироста капитала при последующей продаже.
  • Передача права собственности по факту смерти или передача собственности без вести пропавшего.
  • Безвозмездная передача от родителя ребенку или от мужа жене или родственникам до третьего колена.
  • Безвозмездная передача семейной компании владельцам акций, при условии, что данная недвижимость была изначально получена компанией в подарок. Объект недвижимости должен остаться в собственности получателя дара как минимум в течение трех лет.
  • Безвозмездная передача в пользу компании, где акционеры компании являются членами семьи дарителя, и где акционеры продолжают быть членами семьи в течение пяти лет после даты передачи права собственности.
  • Безвозмездная передача благотворительным организациям или Правительству.
  • Передача права собственности как результат реорганизации.
  • Обмен или отчуждение недвижимого имущества согласно положениям Законов об укрупнении земельных участков (Agricultural Land (Consolidation) Laws).
  • Экспроприации.
  • Обмена недвижимым имуществом в случае, если выгода, полученная при обмене, была использована для приобретения нового объекта собственности. Не облагаемый налогом доход вычитается из стоимости новой собственности.
  • Добровольные пожертвования в пользу политической партии.
  • Передача в рамках реструктуризации долга.

Налоговые льготы

Физические лица имеют право вычесть из стоимости, подлежащей обложению налогом на прирост капитала, следующие суммы:

Продажа объекта недвижимости, который является основным местом проживания (применяется ряд условий) 85 430 ЕВРО
Продажа сельскохозяйственной земли фермером 25 629 ЕВРО
Прочая продажа недвижимого имущества 17 086 ЕВРО

Перечисленные выше исключения и льготы суммарно в течение жизни владельца не могут превышать лимит 85 430 ЕВРО.

Для получения освобождения от налога на прирост капитала при продаже объекта недвижимости, который является основным местом проживания, в размере до 85 430 ЕВРО необходимо соблюсти следующие условия:

  1. Дом должен использоваться исключительно владельцем для собственного проживания в течение 5 лет (10 лет при повторной продаже или последующих).
  2. Период использования не обязательно должен быть непрерывным. Тем не менее, освобождение не предоставляется в случае продажи дома, если он не использовался для проживания в течение последнего года.
  3. Дом должен быть расположен на участке земли, размер которого не превышает 1 500 м2.
  4. В случае, если жилое здание возведено на земельном участке площадью более 1 500 м2, налог должен быть уплачен пропорционально за стоимость земли, превышающей площадь 1 500 м2.

  • B. Налог на прибыль

Передача права собственности на недвижимость не влечет за собой возникновение основания для уплаты налога на прибыль, за исключением случаев, когда физическое лицо, продающее недвижимость, совершило несколько последовательных транзакций с недвижимостью, и его деятельность может быть расценена как «торговля земельными участками».

вернуться к содержанию

Налоги на недвижимое имущество

За исключением налогов, перечисленных выше, передача права собственности покупателю может быть произведена непосредственно сразу после оформления сделки по контрактной стоимости, в случае, если продавец уплатил все перечисленные ниже налоги и сборы, полагающиеся к уплате за данный объект недвижимости. Документ, подтверждающий оплату всех финансовых обязательств, должен быть выдан Cоветом по сточным водам (Sewage Board), необходимо получить подтверждение оплаты Муниципальных сборов (Municipal fees) и Коммунальных сборов (Community fees).

После передачи права собственности новый владелец должен ежегодно оплачивать следующие сборы, налоги и пошлины:

Налог на недвижимое имущество (Immovable Property Ownership Tax), подлежащий к оплате в пользу Налогового Департамента (Tax Department)
Налог на недвижимое имущество был упразднен 1 января 2017 года.

Сбор за вывоз мусора (Garbage collection fees)
Местные власти ежегодно начисляют сбор в размере от 70 до 300 ЕВРО за регулярный вывоз мусора. Сборы за вывоз мусора должны быть уплачены в пользу местного муниципалитета или органа местного самоуправления.

Муниципальный налог (Municipality Tax) (Городской налог на недвижимость (Urban Immovable Property Tax))
Как зарегистрированный владелец недвижимого имущества, Вы обязаны ежегодно оплачивать Муниципальный налог (Municipality Tax), который рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2018 года. Ставки варьируются в пределах 0,15‰ – 1,5‰. Муниципальный налог подлежит оплате в местный муниципалитет или орган местного самоуправления.

Налог на сточные воды (Sewerage Tax)
Как зарегистрированный собственник объекта недвижимости, вы обязаны оплачивать ежегодный Налог на сточные воды (Sewerage Tax), который рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2018 года. Ставки варьируются в пределах 0,15‰ – 1,5‰. Налог на сточные воды оплачиваеся ежегодно в пользу местного Cовета по сточным водам (Sewerage Board).

вернуться к содержанию

Налоги на аренду

  • A. Специальный взнос на оборону (Special Contribution for Defence)

Лица, в отношении которых применяется Специальный взнос на оборону (Special Contribution for Defence (‘‘SDC’’):

  • Юридические лица, которые являются налоговыми резидентами Республики Кипр,
  • Физические лица, которые являются налоговыми резидентами и проживают на Кипре.

SDC налагается (среди прочих налогов) на валовый доход от аренды за вычетом 25%. Ставка налога составляет 3%.

Налог SDC должен быть исчислен самостоятельно в соответствии с полученными арендными платежами. Оценочная стоимость налога на доходы, полученные в течение первых шести месяцев года, должна быть оплачена до 30 июня, а оценочная стоимость налога на доходы, полученные в течение последующих шести месяцев года, должна быть оплачена до конца года (31 декабря).

  • Б. Взнос в фонд здравоохранения GESY (General Health System)

Взносы, связанные с введением GESY, были введены 1 марта 2019 года, и будут последовательно повышаться с 1 марта 2020 года и далее. Однако, в связи со вспышкой короновируса (COVID-19), введение второго и финального этапа GESY было отложено до начала сентября 2020 года. Тем не менее, за март 2020 года необходимо оплатить повышенный размер взноса в соответствии с правилами второго этапа.

Лица, получающие доход от аренды недвижимости, должны оплачивать взнос в фонд здравоохранения в следующем порядке:

  • На первом Этапе (Phase A) (с 1 марта 2019 года) по ставке 1,70% на валовый доход от аренды и
  • На втором Этапе (Phase B) (с начала сентября) по ставке 2,65% на валовый доход от аренды.

GESY должен быть исчислен и оплачен самостоятельно в соответствии с полученными арендными платежами. Оценочная стоимость налога на доходы от аренды, полученные в течение первых шести месяцев года, должна быть оплачена до 30 июня, а оценочная стоимость налога на доходы, полученные в течение последующих шести месяцев года, должна быть оплачена до конца года (31 декабря). Конкретная сумма оплаты должна быть рассчитана в соответствии с приведенными выше ставками и оплачена в обозначенные сроки.

  • В. Налог на доход (Income Tax) / Корпоративный налог на прибыль (Corporation Tax)

Доход от сдачи недвижимого имущества в аренду также облагается налогом на доход физических лиц/корпоративным налогом на прибыль для юридических лиц. Налог на доход должен быть оплачен по предельной ставке для физического лица или по стандартной ставке для юридических лиц (12,5%) на валовый доход от аренды за вычетом 20%.

  • Г. НДС в размере 19% на лизинг/ Сдачу в аренду недвижимого имущества для коммерческих целей

С 13 ноября 2017 года применяется ставка НДС в размере 19% на лизинг/сдачу в аренду недвижимого имущества в отношении субъекта налогообложения с целью исчисления налога на деятельность по сдаче в аренду, которая происходила на дату/после 13 ноября 2017 года.

Лизинг зданий, которые используются в качестве жилых, остается исключением и не облагается НДС.

Арендодатель/домовладелец имеет право уведомить Налогового Уполномоченного (Tax Commissioner) путем заполнения соответствующей формы, для того чтобы освободить арендатора от уплаты НДС на недвижимость в соответствии с условиями и положениями, изложенными в соответствующем Уведомлении (Notification) Налогового Уполномоченного.

Решение арендодателя/домовладельца об освобождении недвижимого имущества от НДС является безотзывным.

вернуться к содержанию

Налог на наследство (Inheritance Tax)

Закон о Недвижимости (The Estate Duty (Amending) Law) в редакции 2000 года отменил все виды налогов на наследство, полученное от лиц, проживавших на территории Кипра на дату и после 1 января 2000 года.

вернуться к содержанию

ОГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ:
Изложенные выше факты и цифры действительны на дату 1 мая 2020 года и представлены исключительно с ознакомительной целью. Несмотря на то, что были предприняты все усилия, чтобы убедиться, что представленные данные верны, автор не несет ответственности за корректность данных. Любая заинтересованная сторона должна обратиться за профессиональной помощью экспертов в области юриспруденции и права.


Мы работаем для того, чтобы сберечь Ваше время и дать возможность сконцентрироваться на бизнесе и на семье.
Переезд, управление бизнес-процессами и недвижимостью являются нашими основными зонами экспертности.

Свяжитесь с нами